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传统景区拼命庄园化，休闲庄园疯狂景区化，谁在侮辱谁？-地产智库大爆炸


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近年来，做为观光游时代代表的传统景区，开始疯狂地向庄园化发展，挥着钞票喊着口号要向度假游靠拢。
比如，河南焦作云台山，是一家老牌的5A景区，年接待游客超过500万，是当地旅游的“头牌”。其在2016年初就公布了“15年计划”。
其中的核心就是将云台山打造成为集旅游接待、餐饮购物、民俗休闲、田园观光、亲子游乐、禅修养生、创客基地和文化主题演绎等于一体的文化旅游综合体。如今这里的乡村度假小镇、主题演绎等项目已经初见端倪。赵尚松
再比如福建武夷山，他们的做法是：启动文化旅游综合体项目，跳出以往单纯的旅游、娱乐、休闲、旅游地产发展模式，主推水上体验、银发养生、健康运动、文化风尚、生态人居五大主体功能，构建“游、玩、食、住、休、养、会、学”一体化的高端养生旅游产品及禅修文化、高端医疗、文化传播教育的复合旅游产业链。

放眼当下的传统景区，云台山和武夷山的模式已经不是孤例寿星鱼。除了长城、少林寺等极个别资源垄断型巨头，其他几乎所有传统景区，都已经把“向度假游转型升级”当做未来发展的战略支撑小酒窝简谱。
更勿论这些年新兴景区龙威父子，更是从立项之初，就把自己定位于度假游的旅行目的地，比如以古北水镇，比如乌村，在做顶层设计时，就围绕着“”几日游“”为核心的度假而进行产品设计。
可以说，向度假游靠拢，向庄园化迈步，已成为当下整个传统景区的一致枪口。

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有意思的是喜家有女，目前方兴未艾，天生极具度假属性的休闲庄园，却展现出“景区化”的明显趋势。
比如，很多规划公司在做方案时合浦新闻网，无论是项目名称，还是规划内容超级方块，都是清一色的传统景区套路。什么地方造个花海、什么地方造个小景观，什么地方弄个玻璃栈道……
比如，很多庄主在打造项目时，执着于花费巨资打造景观。即便所处平原地区，也要去人工造个小山丘铲形币，弄个湖景。在不少庄主看来，游客来玩，首先就是要看景色嘛韦纯束。
再比如，很多庄园景观搞完，随便上马几个娱乐项目，就急着像景区一样，关起大门开始收门票。在不少庄主眼里，这种方法简单粗暴，也才是旅游点应有的节奏。

当然，我们颇为理解一些庄园为了补贴去积极参评几A景区，但是更多庄园的景区化绵绵思远道，则是对庄园属性的狭隘理解牛走独木桥，是对旅游发展趋势的漠视，是对消费升级的穷人思维限制。
就像问一个乞丐，如果你当皇帝之后想干什么？这个乞丐说，我当皇帝后，整条街只允许我一个人乞讨。
有因就有果，看到了庄园的疯狂景区化，也就不难理解为什么这么大的风口下，很多庄园举步维艰。
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庄园景区化思维，是典型的没有景区的的命，却犯了景区的病。
传统景区为什么要庄园化？
因为随着消费升级，传统景区模式中的一次性消费、走马观花旅游、停留时间短、场景化缺失、自身产业链短、过于依赖旅行社等弱点被无限放大。
这时，向休闲度假的庄园化转型，丰富旅游业态、延长停留时间、增加附加收入永芳堂，包括带动全域乡村旅游的发展，就成为景区和当地政府的不二选择。

但对庄园而言，关雪盈无论从自然资源、知名度、行业成熟度等任一角度，都不具备和景区比拼的资格。
即便对于一些自然条件不错的庄园，不客气滴说，也是景区时代被淘汰掉的次资源。在传统旅游发展数十年之后，在潘金莲故里都被争抢的当下，已经很难再有先天条件不错的自然山水和人文资源被政府和投资者所忽略。
所以，对休闲庄园而言，疯狂景区化，既是思维懒惰的景区英特药谷病，也是扬短避长的瞎折腾。
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相比较景区先天的自然或人文资源，庄园的优势是什么？
不太准确滴说，大多数庄园的优势就是距离市区近，离消费者近。这种近，一方面为高频次消费奠定了基础，另一方面可以承接都市消费升级的转移。比如，原来城里酒店的婚礼，现在到庄园搞草坪婚礼；比如原来带孩子在城里游乐场玩，现在要去农场进行自然教育。

其次，如果说传统景区满足的是人们去探寻未知世界的猎奇心理霹雳墨香，那么庄园经济，满足的就是人们追求美好生活的一种向往。
无论是黄果树瀑布、张家界之类的自然山水，还是长城、少林寺这样的人文古迹，对人们来说，都是温饱之后开拓视野的猎奇需求。但处于近郊的庄园裕德龄，则能够将人们日常工作生活之余，延伸出一种更美好的生活方式。
所以说，庄园先天带有消费升级的高频度假需求，这也是庄园区别于景区最大的优势。舍弃了这个优势，盲目去补自己短板，甚至把短板当做核心，无异于自取其辱。
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在景区拼命”庄园化“”的同时，庄园却疯狂“景区化“，这种滑稽现象背后，还是庄园主的视野和见识。
就像一个富二代，玩命地学习知识力求更上一层楼当尼采哭泣。占据地利但资源相对不足的穷二代，却整天想着去和富二代学穿名牌，买奢侈品。
别忘了，虽然休闲庄园的风口被鼓吹得无限大最牛毕业照，但从目前的体量看，传统景区依然占据压倒性比重。

所以，庄园要想把风口转化为风电、把地理优势转化为经济优势，还着实需要在度假属性设计、在内容植入、在时尚自然空间打造、在活动策划、在当地产品挖掘、在传统文化传承上发力。
唯有此独活草，庄园才能扬长避短，才能在传统景区的进逼下，给自己挤出一片空间。
作者：牛十力（参见庄主·休闲庄园顶层设计研究院/首席策略师）
来源：参见庄主
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