依托景区的文旅小镇最忌什么？-地产产业报
来源：仁科地产
最近a计划粤语，我接二连三地接待了准备开发文旅小镇的开发商，其中有三、四个项目竟然依托的是国家级4A、5A景区，如此得天独厚的资源优势，为项目的成功奠定了良好的基础:一是不需再担心人气天策枪魂，二是无需花大力气、大投资打造景观，而这两点正是文旅小镇开发的命门。
可是，当我看完他们的规划设计方案后，却满是担忧：到底是开发商的马虎，还是设计单位的愚钝？连项目和景区最基本的逻辑关系都没理解，怎么就匆匆忙忙开始画图了呢？
我在很多大学课堂上都讲过:没有策划的设计方案是找死的方案，住宅开发尚可碰碰运气。相对于商住产品而言，文旅小镇更加复杂，没有大策划怎么大规划?没有严谨的顶层设计，又依据什么做方案设计？（详见本人拙作《地产6堂课》）
这几个项目最明显的逻辑错误就是无视景区强大的资源优势，想当然地营造某种氛围，试图强化小镇力量，并凌驾于景区之上。错误落到方案上，就是重复景观的设计和功能，可悲可叹啊！
文旅小镇与依托景区的逻辑关系
在开展正题之前，我们需要了解文旅小镇与其依托的景区之间到底是什么关系。众所周知北龙中网，很多项目之所以被评为国家级景区，一定是有着独特的自然风貌或者文化，这些独特风貌是大自然的恩赐，非人力可为。而独特文化至少也是几百年的历史沉淀，而非一朝一夕可成。
比如，世界地质公园、国家5A级旅游景区——韶关丹霞山，由680多座顶平、身陡、麓缓的红色砂砾岩石构成，是世界上发育最典型、类型最齐全、造型最丰富、景色最优美的丹霞地貌集中分布区，这并非一般的山可以媲美。
作为国家首批5A旅游景区，秦始皇帝陵博物院里的兵马俑则浓缩着中国奴隶社会的辉煌文化，被誉为世界十大古墓稀世珍宝之一。其沉甸甸的文化，穿越着千年的历史......
依托这样的景区做小镇，本可以起到“双赢”的作用：即知名景区可以为小镇提供源源不断的客流；而小镇能弥补景区严格的环境控制瓶颈，建设更多的配套设施，增强景区的总体旅游接待能力。两者一静一动，相互支撑，实现旅游业快速发展。
小镇是补充而非超越
在这个逻辑关系中，景区始终是主体，而小镇是补充。因为国家级4A、5A景区的知名度、游客到访量、开放程度远远高于小镇，小镇要做的是呼应借势，而非简单地超越。正如，你种的江西脐橙非常美味，而且国家总理吃了还写了一封信表扬你，那么在对外宣传时，你应该特别强化“国家总理吃脐橙”这一个元素。因为，国家总理的知名度远远比你个人，也比江西脐橙出名，为何不借势发挥？
但是太多开发商不懂文旅小镇和所依托景区之间的关系。在一些开发商送上来的方案中，似乎都感觉景区的资源已经老化，有必要弥补这种缺陷愿者上钩gl，或者说希望人定胜天，通过精心创新和设计，更加丰富和完美，比如造很大的湖、堆很大的假山、移栽更加秀美的植被、种植反季节花卉路从今夜白。
总之，精美是精美了，但那种刻意所为却与景区的自然秀美格格不入。殊不知有句成语叫＂画蛇添足＂?
而功能上的重复更多表现在配套设施上。如本来景区有酒店，但总认为别人的酒店已老旧，于是在小镇上再建四星五星酒店。景区本来就有娱乐配套，总认为别人的已过时，于是，在小镇再建更高档的娱乐场所，其标淮直接比肩大城市。请问，游客到底是来旅游的还是来娱乐的?
小镇的加减法怎么换算？
我很理解开发商想通过人为弥补景区缺陷、增强小镇吸引力的心情，但既然小镇是景区的补充，那么我们在实践中，就应该以景区为主体，做好加减法和延伸开发。
我们都知道，国内一个非常知名的景区，它一年的游客到访量可以达到上百万甚至几千万，这些实实在在、看得见的人流，就是小镇需要抓住的消费群体。但并非游客来了景区，就一定去小镇。如果这个小镇姿色平庸，特色全无，交通不便，游客为什么要浪费时间？
那么小镇怎么做好加减法呢夏天的滋味？我第一条意见是：凡是景区有的功能，小镇可以做减法。比如，这个景区是国内著名的温泉度假区，那你还有必要在小镇搞大大小小的温泉池吗？这不是找死吗？
另外，小镇也无需在景观上花费太多的精力，因为你再怎么折腾，也抵不过景区“天生丽质”，还不如把力气使在别处。
做减法容易，开发商去景区转一圈，小镇不该做什么，很快心中有数。但是做“加法”却考验文旅小镇开发者的智慧。
在这方面，位于黄山风景区南麓、素有“黄山门户”之称的汤口镇可以提供经验。汤口镇自知风景不如黄山景区，就安心做个“旅游接待型小镇”，专门为来黄山景区旅游的人提供“住、食、购、娱”等服务，将景区的人气化为小镇的消费力，推动了镇域经济的发展。
更值得称赞的是，汤口镇还积极挖掘本镇旅游资源，相继开发翡翠谷、九龙瀑、野生猴谷景区、天湖景区、香河景区、凤凰源景区和龙凤苑景区等7处景区，搭乘黄山旅游的便车和景区串线，年接待人数已突破百万。
在这里大家要注意，汤口镇是挖掘本地资源和景观，而非造大山、造假湖，这样成本是不是更低？这样的“加法”，大家都会吗？
与“加减法”相比，文旅小镇的“延伸开发”更要求精细化。
延伸开发主要是提供特色服务。比如，景区接待住宿以酒店为主，那么小镇就可以开发民宿。酒店讲的是档次，民宿追求的是风俗。景区是大餐饮，小镇则是民族小吃、夜市等。景区是大型娱乐配套，小镇则是风情酒吧街。景区有大型演艺，小镇却可以野外篝火。
延伸开发还体现在产业链的打造上。比如，景区的某类石头特别多，小镇是否可以加工成价值较高的石雕或者珠宝，卖给游客？总之，与景区呼应并延伸错位，才能真正嫁接景区的资源优势。
延伸阅读：1
做小镇要避免6大误区 文旅产业也是小镇产业
陈老师说：现在国家大力支持特色小镇建设，全国各地政府的热情也非常高，目前该申报的小镇已经申报，该征地的也完成征地，但是对于小镇如何做，很多人依然一筹莫展。
做特色小镇，首先要理解它的概念和分类。陈仁科老师认为，特色小镇开发的灵魂是定位姬丝阿奎诺，核心是产业，人气决定成败。特色小镇应是宜居、宜业、宜游的小镇。特色小镇包括产业小镇、文旅小镇、养老小镇等等，每一类小镇的开发模式都不一样。
小镇开发之前，还要做好理论准备，避免走弯路。陈老师结合自己的操盘经验，语重心长地对在场的学员说：特色小镇要避免6大误区：一是做成游乐园，二是做成旅游景点，三是做成大盘开发，四是做成休闲农业，五是做成产业园，六是做成养老院。
比如，特色小镇与游乐园在功能、客群、游玩时间等方面存在不同：特色小镇以旅游度假功能为主，适合各个年龄段的人进行深度体验，游玩的时间可以达到三天以上；而游乐园以玩为主，主要面向年轻人、儿童，游玩时间较短。
强化对政策理解也非常重要。陈老师说拓词电脑版，国家提出特色小镇计划本质是为了统筹城乡发展，平衡区域经济结构，但部分地方政府对政策理解却出现了偏差，比如规定小镇的数量、小镇的规模，限定小镇的投资规模等等。
“一个小镇的发展是由自然和人文资源、经济基础、市场环境决定的，而不是由框框决定的。3千人可以成为一个小镇，3万人也可以成为小镇。”他还说，小镇千万不能生拉硬扯，因为不是什么地方都可以做文旅小镇，也不是什么人都可以做文旅小镇。
针对目前的小镇申报热，陈仁科老师提出了自己的“冷思考”：申报成功只是小镇的开始，如果不设计好顶层模式，不理顺小镇发展的脉络，后期被摘牌的可能性不是没有。申报不是关键，运营才是。
此外，陈老师还强调，很多小镇都要求一二三产业要融合，好象非要引入一种产业小镇才能生存。但我们需要注意的是，文旅产业也是产业，也能带来GDP和税收的增长。
2
古镇改造热引担忧 首提改造三部曲
在授课中，陈仁科还提到了当前的古镇改造热——“最近走过不少地方，看到很多古村古镇到处都在支手架、刷墙盖瓦、弃砖换石，一问原来是要增加古镇的古韵，做第二个乌镇。呵呵，除了莞尔一笑，不知道该说什么。”
他认为，改造古镇必须有几个基础：一是非常明显的历史痕迹，二是广为流传的历史故事，三是非常著名的历史人物，四是保留完整的历史建筑，五是传承百年的生活习俗，六是穿越恒久的自然风貌......总之，强烈的历史感、古朴的文化底蕴，是改造古村古镇的基础。但即使有了这些基础,也不一定能成就文旅小镇。因为没有古韵古味，古韵古味才是古镇的魂。
而如何打造这个魂，这需要情怀和支撑：一是对历史的提炼，二是对文化的精粹，三是挖掘、重塑、包装。这一切都只是手段和方法，要想古镇有自己独特的古韵和古味，最重要的是——你与历史能够沟通吗？你能把握历史的脉动吗？你会表达历史的传承吗？你能先知游客的需求吗？你能感受到“韵”和“味”吗？
陈老师最后提出了古镇改造的三部曲：一、定位或重新定位。古镇可以以历史文化传承为主；也可以以古建筑为主，也可以再现民风民俗。我们必须看到，很多古镇已经有很明显的标签，但可能这种标签已经不适合现在游客的口味，所以，必须重新定位。但古镇定位不能突发奇想，不能太多创意，保护和传承是前提，改造不是破坏。
二、重新规划的核心是对古镇古＂韵味＂的深度表达。这是对古镇文化和历史的延展，可以通过建筑的改造完成，也可以对古迹和遗址再次利用完成，还可以扩充和新建，还原当时的场景再现来完成。但无论以哪种方式，切记尊重古镇的定位，既不能随心所欲，韩世雅也不能随波逐流，保守和激进都是一种破坏。
三、把商业做成IP。古镇没有商业死，过度商业死，这是一对矛盾，现在很多古镇古城都遇到这一无法调和的矛盾。那该怎么办？我给出的办法是：“给商业贴标签，进一步做大做强”。我曾经给丽江古城出过一个主意：把所有的酒吧搬出古城，同时在古城周边设计山顶酒吧、湖畔酒吧、深谷酒吧、河岸酒吧等各类酒吧，将丽江打造“世界酒吧之都”。因为，丽江的酒吧已经是丽江的IP，何不干脆将酒吧极致化，但这极大考验政府的胆略和决心，轻易不敢采纳啊！
3
不同的小镇面对不同的市场 四类度假型消费特征要摸清
接着，陈仁科老师还讲了“选址的三要素”和“小镇的定位”。小镇选址要满足三个条件：一是文旅资源必须“特”，二是交通条件必须“顺，三是人气源必须“近”。
小镇的定位在小镇发展中起到非常重要的作用。陈老师说，只有定位才能决定小镇的发展方向，只有定位才能指导小镇开发所有环节和细节，小镇的定位就是小镇的灵魂。定位就是要告诉我们，要做一个什么样的小镇。
小镇定位的依据包括四个方面：一是依托的资源，二是依托的市场，三是地块的价值，四是消费者。
在提到资源时，陈仁科还着重介绍了资源的四大风险——季节性、共享性、可替代性、局限性。
“凡是被共享的资源都无法形成特色，而有的地方看似贫瘠，也许隐藏着最独特的资源。关键在于是否有能力发现，发现资源是需要智慧的，表达资源需要情怀。”陈老师反复强调卡片斗士翔。
在依托的市场方面，陈仁科说，无论什么样的特色小镇，没有市场就不可能存活和发展，因此，不同的小镇必然面对不同的市场。市场包括局部市场、区域市场以及全国市场。比如，番禺的沙湾古镇主要面对局部市场，浙江周庄面向长三角市大家乐飞飞场，浙江乌镇则面向全国市场。
另外，地块价值往往决定项目的价值。地块所处的自然山水、地形地貌、人文环境、交通配套、所在城市或者区域的规划、竞争环境都关系到地块价值的大小。
陈老师还分析了文旅小镇的消费特征：一种是观光型的消费特征，以玩、吃、看、乐、购为主；另外一种是度假型的消费特征孢子物语，包括减压放松类、享受成果类、感受情怀类以及满足新奇类等四类。
活动通知：
财政部日前下发通知表示，2017年将在河北，山西等全国18个省份开展田园综合体建设试点，简单来说就是补钱、补地、补机制、补固定资产，这些都是当前农业发展，乡村建设的瓶颈所在
2017年8月30日—31日 《中国特色小镇与田园综合体模式创新深度游学》将在中国.无锡 隆重开幕！集合一线操盘手亲自解读田园综合体与特色小镇规划申报、IP打造、产业规划、产业运营、项目投融资等，与参会嘉宾共同践行田园东方以及拈花湾小镇项目的创新商业模式和运营模式。
【会议时间】：2017年8月30日-31日（3天2夜）
【会议地点】：中国－无锡
【参会对象】：特色小镇 田园综合体开发及相关产业链董事长、总经理等核心高管（30人）
【主办单位】：北京华城汇文创科技有限公司
【报名咨询】：13699290573 闫老师
【各级关注】：地方政府、运营商、开发商、规划机构、投资公司
游学亮点：
1、特色小镇项目实践研习；
2、创新企业家围绕实地项目从战略、策划、运营、进入深度分享与研讨；
3、中国首个田园综合体运营模式及实践；
4、文旅产业ip打造以及全流程的服务解决方案
5、精神内涵：一个主义，两个核心，三生和谐，四风同尊！一个主义：新田园主义，两个核心：乡村复育与乡村多功能，三生和谐：生产、生活、生态的有机融合，四风同尊：对风土、风物、风俗、风景的尊崇。田园东方是集现代农业、休闲旅游、田园社区等产业为一体的田园综合体，倡导人与自然的和谐共融与可持续发展，通过“三生”（生产、生活、生态）、“三产”（农业、加工业、服务业）的有机结合与关联共生，实现生态农业、休闲旅游、田园居住等复合功能。
6、拈花湾是做特色小镇最为重要的一个项目考察点，国内任何特色小镇文化理念的融入，只有拈花湾是最为自然的，甚至超越了原有的理念。也是我们最值得学习的重点项目考察点，前段时间融创收购了万达文旅项目，他们去考察学习的第一个特色小镇，就是拈花湾。
组委会电话：13699290573 闫老师(手机号即微信,微信咨询备注“咨询游学”否则不通过洪荒神医，短信咨询编辑“企业＋姓名＋职位＋联系方式＋咨询峰会”）
重磅消息：国家发改委出台2017年特色小镇首个重要文件，特色小镇将获国家金融支持！
突发 || 央视曝光！俞敏洪陷“造假门”
【田园综合体】田园综合体建设重在“融合”、把控核心
特色小镇丨住建部公布的403个“国家级特色小镇”全部名单！
中国首个田园综合体以及特色小镇拈花湾项目深度游学