伪顶豪 7宗罪 -地产总裁内参
文潘永堂
有人说，一座城市顶豪不超过3座，多了就不算;
高地价时代法医庶女，中国核心城市被迫进入“豪宅时代”
遗憾的是，在豪宅产品普遍缺乏标准准则的时代，
不少豪宅因此浑水摸鱼，混淆概念，言必称顶豪！
为此，老潘今天特别总结伪顶豪的7宗罪！算是抛砖引玉！
顶豪第1宗罪二线城市，就被抢"中国顶豪"了
不是所有豪宅都能成为顶豪，不是所有城市都有顶豪
顶豪有三重价值底座，最底层是房子本身，二层是稀缺资源与地段，顶层是所在城市的能级！唯有顶级城市，才能堪称顶级豪宅！
在全球，唯有纽约，巴黎、东京、伦敦、香港等超级城市的顶豪才有资格堪称全球顶豪，比如纽约中央公园的57ONES公寓，比如伦敦的海德公园一号，比如香港浅水湾150万平的傲旋……这些城市都有一个共同的特点，都是全球金融城市。
前不久访谈旭辉林中先生，他的一个观点是全球房价最贵的城市，基本都出现在世界金融中心城市。
顶豪也是如此月满京华，城市的能级与全球指数，才是顶豪真正的价值土壤！
在中国，唯有北京，上海、深圳才具备称顶豪的资格！至于二线城市，哪怕杭州，南京，苏州等准一线城市正在加速追赶，哪怕很多二线城市开发商告诉老潘，说自己的豪宅品质并不比一线差，但他们依旧只能称豪宅或者高端住宅，还不能代言中国顶豪。一个最根本原因就在于城市能级低了，根本就不是产品品质高低的问题。
事实上，豪宅价格，虽然不能说明顶豪的全部，但却是市场经济下豪宅价值最显性的标尺，今天来看，二线城市豪宅，无论产品如何极致，地段如何优质，房价始终很难突破7万、8万平米，这几乎是二线城市房价的天花板了。
但在一线城市，15万平米，20万平米豪宅房价比比皆是，顶豪就更高了。以香港豪宅而言，老潘上月走访香港浅水滩豪宅，起步价就在40万平米。为何香港豪宅价格排列全世界第二，核心就是因为他的城市能级和消费力所决定的，香港顶豪，根本就不仅仅是香港人在购买，而是全世界富人都在买，全世界的华侨富豪，尤其是东南亚华侨富豪在香港都会买一处豪宅松冈凛。
所以，在中国大陆，唯有城市能级最高的北京，上海、深圳一线城市、才能称顶豪。二线城市豪宅就不要入中国十大顶豪了。因为，最基础的，市场化的价格标签，就是认定顶豪的第一准则。
顶豪2重罪复制了一个又一个，还敢称顶豪？
限量版才是真正奢侈品，满街跑的只能是“商品”！
顶豪从来就不是标准化，而是独一无二
你都全国复制了那么多，就别叫顶豪了
稀缺，独有，罕见、独一无二是顶豪的先天标签！
顶豪有顶豪的标准，但企业也有企业的逻辑，企业的第一目标是利润更高，溢价更多，但成本更低，所以在中国，豪宅也开始追求产品标准化，追求规模效应。因为标准设计，集中采购问天网上海，标准工期、品牌叠加，标准化省下来的都是钱，都是利润啊。
经常出现的博弈是，集团老板总裁要求豪宅产品标准化，快速复制，而一线城市总、项目总因为心疼稀缺的土地，往往从内心反对产品标准化，这种“对抗”，在今日豪宅圈广泛存在，当然解决方案最终也有了类似龙湖、泰禾等70%标准化，30%个性化，算是平衡之结果吧。
豪宅标准化，站在房企逻辑，固然也值得理解，但站在C端逻辑薄其芳，站在顶豪自身的产品逻辑，他往往是独一无二的，他是量身定做的，他是尊重土地禀赋和文脉的，甚至全球设计师绝唱的……也正是因为这些稀缺的，个性的，专属的豪宅，也才构成了顶豪的价值底座。
顶豪3重罪没有人类情怀注入，不能称顶豪
任何商品，一旦走向顶级，都是文化的，情怀的。
精神附体，文化赋能，才是一个产品最大的能量。
正如古代人筑宝剑，往往有筑剑人滴血润剑的壮举。
今天的世界，正进入一个高感知的社会。尤其是在消费升级，快乐，幸福缺失的当下中国，人们对精神产品，或者对产品背后的价值观，情怀越来越关注和高敏感。未来世界最好的产品，都将有一个共性，即有独特的情怀与价值观滋润其中，比如苹果与乔布斯。
于房地产而言，豪宅功能、材质的极致，永远是物理的；唯有情怀的注入，精神的注入，豪宅才有血肉，才会发生更震撼人心的化学反应。以雷峰塔为例美迪教育集团，塔本身建造工艺登峰造极只是一方面，更重要是有了白娘子救许仙被镇压的爱情故事，才让雷峰塔这栋建筑流传千古杰克沃克。同样在今天商业社会，商品有价，古董无价，也是这个逻辑。
今日豪宅世界，同样如此。比如都说绿城的房子好，其核心是因为公认的“中国豪宅教父”宋卫平是个极致的“产品发烧友”，他视绿城房子为生命，他是用生命在做房子，这种情怀让绿城的房子有了宋卫平的味道。同样，深圳顶豪红树西岸，5年前老潘访谈操盘手罗雷时，10多年前，老板给罗雷的要求就一个，打造一个即使在深圳，也要10年不落伍的豪宅。同样，老潘在走访西安城市顶豪中大国际，老板是做全球奢侈品运营商出身，住过全世界各地的超级五星级酒店，对酒店魔鬼细节信手拈来，可以出书立著了，也因此，他就希望用毕生奢侈品理念和全球豪华酒店设计精髓，在西安打造一个“奢侈品”豪宅。
同样，最近北京一个顶豪北京庄园面市，其董事长更是以身试法，董事长为董事长设计豪宅，他以自己20年居住和洞察各种别墅的痛点，遗憾，问题点为起点，特别是以自己几十年操刀豪宅装修的专业功力，打造一个专门面向董事长的顶级别墅。
他的豪宅理念是“为别墅阅历丰富者为生！”
顶豪4重罪规模房企可以造豪宅，但难造顶豪
商业社会，快是竞争优势！但顶豪梦精爱2，却是反商业逻辑的。
好东西都是历经时间检验，岁月洗礼最终剩者为王。比如顶豪，就是要靠时间打磨的。就像欧美顶豪，往往都是100年，200年，甚至300年依旧代代传世！
在中国当下，顶豪四重罪要说说，规模化，高周转的房企是很难做出顶豪的。比如作为中国前三甲的规模开发商万科就表示：万科做得是豪宅，是高端住宅，不是顶豪。
一个浅显但却普世的理念，好东西，顶豪，一定是无数细节融合而成，但细节和极致，最需要的是往往是时间，是耐心。而规模化房企，往往不得不特别在意财务质量，甚至财务质量大于产品质量，服务质量。资产周转率、高周转、现金流回正都是规模房企的关键运营指标，慢不得。除此之外，成本控制，效率进度考核等等都是制约规模房企很难去做顶豪。
真正的顶豪，往往在有无数耐心，时间阿芙洛狄特，时光打磨的作品，很多老板甚至一辈子就想做这一套顶豪作品就够了。在时间的量变下，正如北京庄园，从材质上选择了经过百年、甚至几百年时间考验的物料，比如餐具就选择曾为欧洲皇室和5任教皇定制餐具，卫浴陶瓷就选择纯正德国血统，家私就选择拥有150悠久历史的意大利顶级手工家私……在别进庄园每处材质中，最年轻的品牌，就有100岁。材质是一方面，更重要的是北京庄园，在规模房企10个月就开盘，吕帅希2年就交付时，北京庄园翟山鹰，从容的，耐心的，作品思维的用长达5年，细心打磨与沉淀，穷尽细节，将几十年的精装经验常胤，将顶豪作品的初心，在时光下沉淀。
顶豪5宗罪没住过别墅的人设计别墅
任何作品，都是洞察了人的需求，人性的弱点而有效满足和引导。
最好的豪宅，是懂客户、知客户、懂人性的豪宅，这是最高标准！
谁能理解住别墅人的痛？谁清晰知道董事长的生活方式，谁才有可能做出豪宅！
今天中国豪宅圈，一个最大的设计问题是，一群没住过的别墅的人，去主导和操作豪宅的设计！更好一点的设计是选择一些客户样本，做一些象征性的访谈，还有更好的是有品牌豪宅开发商将设计师特别送到欧洲去住3个月豪宅，亲身体验3个月再去设计。
一个广为流传的故事是，某个品牌豪宅商在调研顶级富豪需求时问，我们找到了很好的人脸识别解决方案，请问回家开门，您是用人脸识别，还是或者指纹、密码更好一些？结果让调研者意想不到是富人的一句反问：“你觉得我回家离家，还需要自己开门、关门吗？”
顶豪6重罪高低配，你也敢称“顶豪”，顶豪必纯粹
纯粹，是顶豪的必然标签！
这个纯粹，不仅仅是产品的纯粹，也有圈子的纯粹，阶层的纯粹，有很多纯粹需要讲究！
很多豪宅为了产品差异化和利润最大化，往往采用高低配的业态组合，的确这种设计没有浪费一点容积率，而且换来更大的利润率，但问题是与高层或洋房混居的豪宅，整个人居的圈子已经不在纯粹。更通俗的说，一个1000万高层和5000万的别墅，代表两个不同的生活方式，甚至生活态度，放在一起，是对5000万业主的不敬。
但是独栋豪宅，在中国已经成为稀缺中的稀缺，一方面，今天中国限墅令已经颁布和严格执行，很难有新的独栋面市；另一方面，二手房的独栋别墅，虽然位置亚马逊鲇鱼，资源十三密杀令，服务都不错，但户型设计、功能设计早已老化，框架已定，也无法二次改善。
所以，今天独栋别墅，已成大时代下的大稀缺。而北京庄园，是目前北京唯一拥有0.6容积率的独栋别墅，珍稀度，不用多言。
顶豪7宗罪顶豪非普豪：不求更好，但求最好
顶豪的产品观到底是如何了？
很多豪宅还在思考性价比，但顶豪这一点会弱化很多，甚至根本就不在乎。在顶豪的目标客户中辣妹特工，他们对单价是不敏感的，甚至对总价也只是稍稍在意，他们更为关心，对这东西到底有没有感觉，是不是全球最好的高圆圆湿剃门。
对此，顶豪产品观大致有三点：
其一，真正的顶豪，不追求豪，但又拥有豪，更准确的说，顶豪，豪，是手段，而非目的。
其二，产品上追求“不是更好，而是最好”，这是顶豪业主认可的基础标准，顶豪的品质，富豪业主是对“更好”无感的，他们有感觉的是，或者最低标准是“中国最好的，甚至是世界最好的”。比如在北京庄园产品采购就在践行这个准则。全国唯一，将25米国际泳联标准短道泳池做进室内的别墅项目，全国唯一做到所有卧室，都是南北通透全配置套房……
其三，最好是一方面，唯一是另一方面。唯一性，稀缺性，独一无二，定制的，是顶豪的气质。比如北京庄园就是首开先河，让全球奢侈品牌意大利Kaldewei这100年来，唯一一次，为地产项目开辟专供生产线，升级定制。比如全国唯一，同时应用3种规格意大利小料石于路面铺装。
小结
此曲只应天上有，人间哪得几回闻。
顶豪是一个稀缺的名词，它本身就高贵而神秘，非一般豪宅所能及！
言必称顶豪，还是缓缓吧！
文潘永堂
有人说，一座城市顶豪不超过3座，多了就不算;
高地价时代法医庶女，中国核心城市被迫进入“豪宅时代”
遗憾的是，在豪宅产品普遍缺乏标准准则的时代，
不少豪宅因此浑水摸鱼，混淆概念，言必称顶豪！
为此，老潘今天特别总结伪顶豪的7宗罪！算是抛砖引玉！
顶豪第1宗罪二线城市，就被抢"中国顶豪"了
不是所有豪宅都能成为顶豪，不是所有城市都有顶豪
顶豪有三重价值底座，最底层是房子本身，二层是稀缺资源与地段，顶层是所在城市的能级！唯有顶级城市，才能堪称顶级豪宅！
在全球，唯有纽约，巴黎、东京、伦敦、香港等超级城市的顶豪才有资格堪称全球顶豪，比如纽约中央公园的57ONES公寓，比如伦敦的海德公园一号，比如香港浅水湾150万平的傲旋……这些城市都有一个共同的特点，都是全球金融城市。
前不久访谈旭辉林中先生，他的一个观点是全球房价最贵的城市，基本都出现在世界金融中心城市。
顶豪也是如此月满京华，城市的能级与全球指数，才是顶豪真正的价值土壤！
在中国，唯有北京，上海、深圳才具备称顶豪的资格！至于二线城市，哪怕杭州，南京，苏州等准一线城市正在加速追赶，哪怕很多二线城市开发商告诉老潘，说自己的豪宅品质并不比一线差，但他们依旧只能称豪宅或者高端住宅，还不能代言中国顶豪。一个最根本原因就在于城市能级低了，根本就不是产品品质高低的问题。
事实上，豪宅价格，虽然不能说明顶豪的全部，但却是市场经济下豪宅价值最显性的标尺，今天来看，二线城市豪宅，无论产品如何极致，地段如何优质，房价始终很难突破7万、8万平米，这几乎是二线城市房价的天花板了。
但在一线城市，15万平米，20万平米豪宅房价比比皆是，顶豪就更高了。以香港豪宅而言，老潘上月走访香港浅水滩豪宅，起步价就在40万平米。为何香港豪宅价格排列全世界第二，核心就是因为他的城市能级和消费力所决定的，香港顶豪，根本就不仅仅是香港人在购买，而是全世界富人都在买，全世界的华侨富豪，尤其是东南亚华侨富豪在香港都会买一处豪宅松冈凛。
所以，在中国大陆，唯有城市能级最高的北京，上海、深圳一线城市、才能称顶豪。二线城市豪宅就不要入中国十大顶豪了。因为，最基础的，市场化的价格标签，就是认定顶豪的第一准则。
顶豪2重罪复制了一个又一个，还敢称顶豪？
限量版才是真正奢侈品，满街跑的只能是“商品”！
顶豪从来就不是标准化，而是独一无二
你都全国复制了那么多，就别叫顶豪了
稀缺，独有，罕见、独一无二是顶豪的先天标签！
顶豪有顶豪的标准，但企业也有企业的逻辑，企业的第一目标是利润更高，溢价更多，但成本更低，所以在中国，豪宅也开始追求产品标准化，追求规模效应。因为标准设计，集中采购问天网上海，标准工期、品牌叠加，标准化省下来的都是钱，都是利润啊。
经常出现的博弈是，集团老板总裁要求豪宅产品标准化，快速复制，而一线城市总、项目总因为心疼稀缺的土地，往往从内心反对产品标准化，这种“对抗”，在今日豪宅圈广泛存在，当然解决方案最终也有了类似龙湖、泰禾等70%标准化，30%个性化，算是平衡之结果吧。
豪宅标准化，站在房企逻辑，固然也值得理解，但站在C端逻辑薄其芳，站在顶豪自身的产品逻辑，他往往是独一无二的，他是量身定做的，他是尊重土地禀赋和文脉的，甚至全球设计师绝唱的……也正是因为这些稀缺的，个性的，专属的豪宅，也才构成了顶豪的价值底座。
顶豪3重罪没有人类情怀注入，不能称顶豪
任何商品，一旦走向顶级，都是文化的，情怀的。
精神附体，文化赋能，才是一个产品最大的能量。
正如古代人筑宝剑，往往有筑剑人滴血润剑的壮举。
今天的世界，正进入一个高感知的社会。尤其是在消费升级，快乐，幸福缺失的当下中国，人们对精神产品，或者对产品背后的价值观，情怀越来越关注和高敏感。未来世界最好的产品，都将有一个共性，即有独特的情怀与价值观滋润其中，比如苹果与乔布斯。
于房地产而言，豪宅功能、材质的极致，永远是物理的；唯有情怀的注入，精神的注入，豪宅才有血肉，才会发生更震撼人心的化学反应。以雷峰塔为例美迪教育集团，塔本身建造工艺登峰造极只是一方面，更重要是有了白娘子救许仙被镇压的爱情故事，才让雷峰塔这栋建筑流传千古杰克沃克。同样在今天商业社会，商品有价，古董无价，也是这个逻辑。
今日豪宅世界，同样如此。比如都说绿城的房子好，其核心是因为公认的“中国豪宅教父”宋卫平是个极致的“产品发烧友”，他视绿城房子为生命，他是用生命在做房子，这种情怀让绿城的房子有了宋卫平的味道。同样，深圳顶豪红树西岸，5年前老潘访谈操盘手罗雷时，10多年前，老板给罗雷的要求就一个，打造一个即使在深圳，也要10年不落伍的豪宅。同样，老潘在走访西安城市顶豪中大国际，老板是做全球奢侈品运营商出身，住过全世界各地的超级五星级酒店，对酒店魔鬼细节信手拈来，可以出书立著了，也因此，他就希望用毕生奢侈品理念和全球豪华酒店设计精髓，在西安打造一个“奢侈品”豪宅。
同样，最近北京一个顶豪北京庄园面市，其董事长更是以身试法，董事长为董事长设计豪宅，他以自己20年居住和洞察各种别墅的痛点，遗憾，问题点为起点，特别是以自己几十年操刀豪宅装修的专业功力，打造一个专门面向董事长的顶级别墅。
他的豪宅理念是“为别墅阅历丰富者为生！”
顶豪4重罪规模房企可以造豪宅，但难造顶豪
商业社会，快是竞争优势！但顶豪梦精爱2，却是反商业逻辑的。
好东西都是历经时间检验，岁月洗礼最终剩者为王。比如顶豪，就是要靠时间打磨的。就像欧美顶豪，往往都是100年，200年，甚至300年依旧代代传世！
在中国当下，顶豪四重罪要说说，规模化，高周转的房企是很难做出顶豪的。比如作为中国前三甲的规模开发商万科就表示：万科做得是豪宅，是高端住宅，不是顶豪。
一个浅显但却普世的理念，好东西，顶豪，一定是无数细节融合而成，但细节和极致，最需要的是往往是时间，是耐心。而规模化房企，往往不得不特别在意财务质量，甚至财务质量大于产品质量，服务质量。资产周转率、高周转、现金流回正都是规模房企的关键运营指标，慢不得。除此之外，成本控制，效率进度考核等等都是制约规模房企很难去做顶豪。
真正的顶豪，往往在有无数耐心，时间阿芙洛狄特，时光打磨的作品，很多老板甚至一辈子就想做这一套顶豪作品就够了。在时间的量变下，正如北京庄园，从材质上选择了经过百年、甚至几百年时间考验的物料，比如餐具就选择曾为欧洲皇室和5任教皇定制餐具，卫浴陶瓷就选择纯正德国血统，家私就选择拥有150悠久历史的意大利顶级手工家私……在别进庄园每处材质中，最年轻的品牌，就有100岁。材质是一方面，更重要的是北京庄园，在规模房企10个月就开盘，吕帅希2年就交付时，北京庄园翟山鹰，从容的，耐心的，作品思维的用长达5年，细心打磨与沉淀，穷尽细节，将几十年的精装经验常胤，将顶豪作品的初心，在时光下沉淀。
顶豪5宗罪没住过别墅的人设计别墅
任何作品，都是洞察了人的需求，人性的弱点而有效满足和引导。
最好的豪宅，是懂客户、知客户、懂人性的豪宅，这是最高标准！
谁能理解住别墅人的痛？谁清晰知道董事长的生活方式，谁才有可能做出豪宅！
今天中国豪宅圈，一个最大的设计问题是，一群没住过的别墅的人，去主导和操作豪宅的设计！更好一点的设计是选择一些客户样本，做一些象征性的访谈，还有更好的是有品牌豪宅开发商将设计师特别送到欧洲去住3个月豪宅，亲身体验3个月再去设计。
一个广为流传的故事是，某个品牌豪宅商在调研顶级富豪需求时问，我们找到了很好的人脸识别解决方案，请问回家开门，您是用人脸识别，还是或者指纹、密码更好一些？结果让调研者意想不到是富人的一句反问：“你觉得我回家离家，还需要自己开门、关门吗？”
顶豪6重罪高低配，你也敢称“顶豪”，顶豪必纯粹
纯粹，是顶豪的必然标签！
这个纯粹，不仅仅是产品的纯粹，也有圈子的纯粹，阶层的纯粹，有很多纯粹需要讲究！
很多豪宅为了产品差异化和利润最大化，往往采用高低配的业态组合，的确这种设计没有浪费一点容积率，而且换来更大的利润率，但问题是与高层或洋房混居的豪宅，整个人居的圈子已经不在纯粹。更通俗的说，一个1000万高层和5000万的别墅，代表两个不同的生活方式，甚至生活态度，放在一起，是对5000万业主的不敬。
但是独栋豪宅，在中国已经成为稀缺中的稀缺，一方面，今天中国限墅令已经颁布和严格执行，很难有新的独栋面市；另一方面，二手房的独栋别墅，虽然位置亚马逊鲇鱼，资源十三密杀令，服务都不错，但户型设计、功能设计早已老化，框架已定，也无法二次改善。
所以，今天独栋别墅，已成大时代下的大稀缺。而北京庄园，是目前北京唯一拥有0.6容积率的独栋别墅，珍稀度，不用多言。
顶豪7宗罪顶豪非普豪：不求更好，但求最好
顶豪的产品观到底是如何了？
很多豪宅还在思考性价比，但顶豪这一点会弱化很多，甚至根本就不在乎。在顶豪的目标客户中辣妹特工，他们对单价是不敏感的，甚至对总价也只是稍稍在意，他们更为关心，对这东西到底有没有感觉，是不是全球最好的高圆圆湿剃门。
对此，顶豪产品观大致有三点：
其一，真正的顶豪，不追求豪，但又拥有豪，更准确的说，顶豪，豪，是手段，而非目的。
其二，产品上追求“不是更好，而是最好”，这是顶豪业主认可的基础标准，顶豪的品质，富豪业主是对“更好”无感的，他们有感觉的是，或者最低标准是“中国最好的，甚至是世界最好的”。比如在北京庄园产品采购就在践行这个准则。全国唯一，将25米国际泳联标准短道泳池做进室内的别墅项目，全国唯一做到所有卧室，都是南北通透全配置套房……
其三，最好是一方面，唯一是另一方面。唯一性，稀缺性，独一无二，定制的，是顶豪的气质。比如北京庄园就是首开先河，让全球奢侈品牌意大利Kaldewei这100年来，唯一一次，为地产项目开辟专供生产线，升级定制。比如全国唯一，同时应用3种规格意大利小料石于路面铺装。
小结
此曲只应天上有，人间哪得几回闻。
顶豪是一个稀缺的名词，它本身就高贵而神秘，非一般豪宅所能及！
言必称顶豪，还是缓缓吧！